Momsforslag kan gi eiendomsselskaper penger tilbake

Skattekommisjonens forslag om å utvide merverdiavgiften til tjenester som i dag er unntatt, kan få konsekvenser langt utenfor bransjene som eventuelt skal begynne å kreve inn mva. Også eiendomsselskaper som leier ut lokalene deres kan bli berørt.

Det gjelder blant annet utleie til treningssentre og forsikringsselskaper. Dersom slike virksomheter blir mva-pliktige, kan utleier få anledning til å ta leieforholdet inn i den frivillige mva-registreringen og dermed få større fradragsrett.

– Dette er et område hvor utleierne bør begynne å forberede seg før man vet om forslaget faktisk blir gjennomført. Første steg er å identifisere hvilke leieforhold som kan bli berørt, sier advokat Trond Ingebrigtsen i advokatfirmaet Aider Legal.

Deretter bør de aktuelle leiekontraktene gjennomgås. I mange næringsleieavtaler står det allerede at leien er oppgitt eksklusive mva, og at mva kommer i tillegg dersom vilkårene for frivillig registrering er oppfylt.

– Det viktige er å finne ut om kontrakten faktisk håndterer en endring i leietakerens avgiftsstatus. Dersom ordlyden er uklar, kan det oppstå spørsmål både om hvem som skal bære kostnaden og om leien skal justeres, sier advokat Cathrine Lund, også hun partner i Aider Legal.

Kan ligge penger i gamle investeringer

For eiendomsselskapene er det ikke bare fremtidige husleieinntekter som er interessante. En endring kan også få betydning for mva som allerede er betalt på bygging og større ombygginger av lokalene.

Fast eiendom omfattes av særskilte justeringsregler. Dersom bruken av et bygg endres innenfor en periode på ti år, kan tidligere fradragsført mva måtte justeres. Men reglene kan også virke motsatt vei og gi økt fradrag.

– Har man investert betydelige beløp i lokaler til en virksomhet som hittil har vært utenfor mva-systemet, bør man gå tilbake til anleggsregisteret og se hvilke investeringer som fortsatt befinner seg innenfor justeringsperioden, sier Lund.

Hvis leietakeren senere blir mva-pliktig og utleien kan omfattes av frivillig registrering, kan det åpne for at utleier får tilbake deler av mva-en som ikke kunne trekkes fra da investeringen ble gjort.

– For enkelte eiendommer kan dette være betydelige beløp. Derfor bør man ikke bare se på selve leiekontrakten, men også på historiske bygge- og rehabiliteringskostnader knyttet til de berørte lokalene, sier hun.

Hun understreker imidlertid at pengene ikke kommer av seg selv, da man ofte møter strenge dokumentasjonskrav fra myndighetene advarer Lund.

Mer komplisert ved blandet virksomhet

Regnestykket blir vanskeligere når leietakeren både har virksomhet som omfattes av mva og virksomhet som fortsatt er unntatt. Det kan blant annet være aktuelt for forsikringsselskaper dersom bare deler av tjenestene deres blir avgiftspliktige.

Dersom hele lokalet brukes om hverandre til begge typer virksomhet, for eksempel i et kontor med «free seating», kan utleier etter dagens regler i enkelte tilfeller avgiftsbelegge hele leien og få fullt fradrag på kostnadene knyttet til lokalene.

– Da flyttes en del av problemstillingen over til leietakeren, som må vurdere hvor stor del av inngående mva virksomheten selv har rett til å trekke fra, sier Ingebrigtsen.

Det betyr samtidig at det som er en økonomisk fordel for utleieren, ikke nødvendigvis er en tilsvarende fordel for leietakeren. mva på husleien kan bli en kostnad dersom leietakeren bare har begrenset fradragsrett.

– Da kan diskusjonen raskt handle om selve leien. Leietakeren kan mene at nettoleien bør reduseres fordi en større del av mva-en blir en endelig kostnad. Hva kontrakten sier om dette, blir derfor viktig, sier Ingebrigtsen.

Nye avtaler bør ta høyde for begge utfall

For nye leieavtaler mener de to advokatene at eiendomsselskapene allerede nå bør ta høyde for at avgiftsreglene kan endres. Det gjelder selv om det fortsatt er usikkert både om og hvordan Skattekommisjonens forslag eventuelt blir fulgt opp.

Leien bør tydelig angis eksklusive mva, med adgang til å legge mva på dersom vilkårene for frivillig registrering blir oppfylt. Avtalen bør også regulere hva som skal skje med leien dersom leietakerens avgiftsstatus endres.

– Poenget er å unngå at man først begynner å diskutere den økonomiske virkningen etter at en eventuell lovendring har trådt i kraft. Da er forhandlingsposisjonene allerede etablert gjennom en eksisterende kontrakt, sier Ingebrigtsen.

Lund mener derfor eiendomsselskaper med leietakere i de aktuelle bransjene bør gjøre tre ting parallelt: Kartlegge berørte leieforhold, gå gjennom kontraktene, og finne frem investeringene som fortsatt ligger innenfor den tiårige justeringsperioden gitt at regelverket åpner for det.

– Det er fortsatt bare snakk om mulige regelendringer. Men dersom de kommer, er det en klar fordel å vite på forhånd hvilke kontrakter som blir berørt, hvilke økonomiske utslag de kan få og om det ligger en mva-gevinst i tidligere investeringer, sier Lund.