5 sannsynlige mva-feil som Skatteetaten vil se etter i næringseiendom

– Vi opplever nå at Skatteetaten har intensivert mva-kontroller etter at den har mottatt kritikk fra Riksrevisjonen for manglende kontroller de siste årene, sier advokat og partner Cathrine Lund i Aider Legal.

En bransje som peker seg ut i kontrollørenes søkelys er eiendom, med særlig fokus på næringseiendom. Årsaken er enkel: Det er store mva-beløp i spill, både for staten og den enkelte virksomhet. Samtidig er regelverket for merverdiavgift og næringseiendom teknisk komplisert, og det er lett å gjøre feil.

Lund og kollega Trond Ingebrigtsen i Aider Legal har identifisert fem områder hvor virksomheter oftest trår feil.

Feilbehandling av «myldreareal» kontra fellesareal

En klassisk felle er skillet mellom såkalt myldreareal og fellesareal. Forskjellen kan virke semantisk, men får store økonomiske konsekvenser.

Myldreareal brukes av én leietaker til både avgiftspliktig og unntatt virksomhet, mens fellesareal benyttes av flere leietakere.

– Forskjellen er at utleier kan oppnå 100 prosent mva-fradrag for myldreareal, mens han kun oppnår delvis mva-fradrag for fellesareal, avhengig av hvor stor andel av fellesarealet som brukes av avgiftspliktige virksomheter, forklarer Ingebrigtsen.

I et bygg med flere leietakere må utleier fordele mva etter bruk. De samme lokalene kan altså gi ulik avgiftsbehandling, alt etter om det er én eller flere leietakere.

Uheldig bruk av fordelingsnøkler

Når kostnader til fellesarealer skal fordeles i bygg med blandet bruk, er hovedregelen å bruke areal (kvadratmeter) som fordelingsnøkkel. Dette fungerer godt når kostnadene fordeler seg jevnt. Men når funksjonalitet og slitasje varierer kraftig, kan kvadratmetermodellen gi feil resultat.

Advokatene i Aider opplever ofte motstand fra Skatteetaten mot å bruke andre nøkler enn areal, selv om en skjønnsmessig vurdering av faktisk bruk ville vært mer presis.

Ingebrigtsen illustrerer poenget med et konkret eksempel:

– Et eksempel er et treetasjes bygg hvor det er restauranter og butikker i første etasje og boliger i de øvre etasjene. Her er det ikke rimelig å benytte kvadratmeter for å fordele kostnader til fellesareal som uteområder og inngangspartier. Slitasjen på fellesarealene og uteområdene er mye større på grunn av antall besøkende i restauranter og butikker på gateplanet enn antall mennesker som skal opp i leilighetene sine.

– Stikkord er antall besøkende, forskjellig åpningstid med mer, legger han til.

Fellen ved «viderefakturering»

I forbindelse med oppussing hender det ofte at gårdeier tar hele regningen og fradragsfører momsen, selv om leietaker skal dekke en andel. Deretter sender gårdeier en faktura til leietaker for å få dekket utlegget.

Dette er en risikosport. Skatteetaten kan nekte fradrag fordi den som fakturerer videre ikke har påtatt seg «kjøpsrettslig ansvar og risiko» for arbeidet.

Lund skisserer et typisk scenario der gårdeier og leietaker spleiser på oppussing av inngangspartiet:

– Gårdeier skal pusse opp tak og gulv mens leietaker skal ta vegger og belysning. Da gårdeier har gode leverandørkontakter, bestiller han alle arbeidene til seg, mottar faktura og fradragsfører moms for alt arbeidet. Så snur han seg rundt og «viderefakturerer» kostnadene for vegger og belysning til leietaker, sier Lund.

I dette tilfellet risikerer gårdeier å miste fradraget. Løsningen kan være å benytte Skatteetatens «Rundskriv 40»-metode, som innebærer bruk av avregningsdokumenter fremfor ordinær videresalg.

Venter for lenge med utfisjonering

Mange utbyggere venter med å skille ut tomter i egne selskaper (Single Purpose Vehicles/SPV) til de har konkrete leietakere på hånden. Ulempen er at utbygger i mellomtiden mister retten til mva-fradrag for prosjektkostnader.

– Dersom utfisjonering skjer før bygging er startet vil man heller ikke kunne overføre justeringsrett og all påløpt mva er derved tapt, advarer Lund.

Rådet fra Aider Legal er klart: Start utfisjonering av tomter så tidlig som mulig og instruer leverandører om å fakturere hvert enkelt selskap direkte.

Tomme lokaler gir null fradrag

Det siste punktet handler om ledighet. Et lokale som står tomt uten signert leieavtale med avgiftspliktig leietaker, gir ingen fradragsrett – selv om det tidligere har vært utleid til avgiftspliktig virksomhet.

Dette gjelder også rehabilitering i ledighetsperioden. Fellen mange går i, er å glemme å justere ned fradraget for fellesarealene når deler av bygget står tomt.

– Dette kan bli en dyr forglemmelse om myndighetene kommer på kontroll, da de normalt ikke bare krever fradragsført merverdiavgift tilbake i et slikt tilfelle, men også ilegger 20 prosent tilleggsskatt, sier Ingebrigtsen.